Nói đến kinh doanh cà phê chắc hẳn mỗi người sẽ có vài cái tên ông lớn được nhắc đến, vậy chúng ta có thắc mắc vì sao họ thành công như vậy không? Điểm chung là các quán cà phê này đều được đặt ở những vị trí đắc địa, đông dân cư và dễ thấy nhất. Sẽ không quá nếu như nói địa điểm mở cửa hàng sẽ ảnh hưởng đến 50% hiệu quả và khả năng lợi nhuận hoạt động kinh doanh.
Kinh doanh cà phê là loại hình mang lại lợi nhuận tốt và là niềm đam mê “làm chủ” của rất nhiều người, đặc biệt là các bạn trẻ. Tuy nhiên, lợi nhuận tốt bao giờ cũng đi kèm với mức độ cạnh tranh rất cao từ thị trường và thị hiếu khách hàng. Để giảm tối đa rủi ro, gặt hái được thành công lớn, bạn phải chuẩn bị tốt rất nhiều khâu và chọn mặt bằng quán cafe yếu tố quan trọng đầu tiên quyết định sự thành công cho quán cà phê của bạn.
Bài viết sau đây sẽ gửi tới những chủ quán cà phê tương tai một số nguyên tắc chọn mặt bằng kinh doanh quán cà phê nhé.
-
Nghiên cứu thị trường cà phê
Việc nghiên cứu thị trường cà phê và thị trường bán lẻ tại địa phương sẽ là bước đầu để xác định mô hình kinh doanh cũng như sự tiềm năng của thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến việc lựa chọn mặt bằng và vận hành quán sau này.
Mỗi khu vực, địa phương sẽ có lượng tiêu thụ, sở thích và nhu cầu khác nhau. Mở quán cà phê để đáp ứng nhu cầu thị trường vì vậy nên lường trước được những khó khăn và thuận lợi để chuẩn bị và định hướng kinh doanh sau này.
-
Xác định đối tượng khách hàng
Sau khi nắm bắt được thị trường thì xác định khách hàng mục tiêu là điều quan trọng tiếp theo. Bán cho ai? Họ cần gì ở một quán cà phê? Nhu cầu, sở thích, thói quen của họ là gì? Làm sao để tiếp cận họ? Hãy đặt ra nhiều câu hỏi xung quanh khách hàng mục tiêu và trả lời để biết chắc chắn rằng khách hàng của mình là ai qua đó lựa chọn mặt bằng chuẩn xác hơn.
Thử lấy một ví dụ đơn giản:
- Mục tiêu bán cafe pha thủ công truyền thống, tập trung vào khách hàng từ U40 trở lên, sống và làm việc ở gần. Bạn nghĩ rằng đổ tiền nhiều chọn mặt bằng trên phố lớn trung tâm, lư lượng người qua lại lớn sẽ tự khắc thu hút khách tự nhiên.
- Thế nhưng, nếu chỉ dựa theo cảm tính bề nổi và quá ảo tưởng về giá trị mặt tiền hot, bạn sẽ không thể biết trên phố đó đã có bao nhiêu hàng cafe truyền thống khác đang giành giật nhau; hay tính chất khách quanh đó chủ yếu là giới trẻ, thích sự tiện lợi, hình thức đẹp và hương vị đa dạng của cafe ngoại pha máy.
- Ở một diễn biến khác, đâu đó thuộc khu vực ngoại thành cách xa 20km kém sầm uất hơn, thị trường ngách về cafe truyền thống vẫn đang rất “dễ thở”, nhiều cụm dân cư và gia đình sống lân cận. Mọi thứ cần làm là quản lý quy trình thật tốt, trở thành thương hiệu tiên phong về độ hoàn thiện chất lượng dịch vụ, đồ uống. Khi đó, việc thu hút khách trung thành với quán chỉ còn là vấn đề thời gian.
Ví dụ điển hình khách hàng mục tiêu là tầng lớp bình dân có thu nhập tầm trung thì nên đặt quán cà phê gần khu dân cư, khu chợ, trường học, khu công nghiệp… Nơi đây có lượng khách hàng ổn định. Họ cần cốc cà phê sáng để tỉnh táo cho một ngày dài, họ cần chỗ ngồi nghỉ mát cùng bạn bè tâm sự chuyện công việc, cuộc sống. Là học sinh, sinh viên thì cần chỗ học bài làm bài nhóm hay tám chuyện, chơi game…
-
Tìm hiểu đối thủ trong khu vực
Đây chính là người có thể cho chủ quán nhiều kinh nghiệm quý báu. Việc nghiên cứu kỹ về đối thủ kinh doanh, chiến lược phát triển, vị trí mặt bằng và lượng khách của họ sẽ giúp chủ quán định hình rõ hơn về cửa hàng của mình.
Không phải quán cà phê nào trong khu vực cũng là đối thủ vì sẽ khác nhau về mô hình kinh doanh và khách hàng nên cần lựa chọn đúng, có câu : ”Biết người biết ta trăm trận trăm thắng”. Tại sao họ chọn địa điểm này, mặt bằng quán có gì nổi bật? Trả lời và chắt lọc các thông tin quan trọng để điều hướng chọn mặt bằng phù hợp với mình.
Chỉ nên tìm hiểu và tham khảo chứ không phải áp dụng toàn bộ nhé vì điều đó có thể khiến ta thất bại. Họ đã đi trước kinh doanh thành công có lượng khách hàng ổn định, mình mở sau chỉ nên học hỏi và phát triển hơn những điều họ chưa làm được. Khách hàng ngành F&B khá trung thành, khi khách tìm được địa điểm ăn uống phù hợp sẽ rất ít khi đổi vì sợ chỗ khác không hợp khẩu vị, nên cố bắt chước đối thủ để hút khách của họ là điều khó thực hiện. Hãy là người kinh doanh thông minh và sáng suốt nhé!
-
Ấn định chi phí thuê mặt bằng mở quán café
Trong bài viết mở quán cafe cần bao nhiêu vốn mình đã hướng dẫn anh chị cách tính chi phí mở quán cafe. Đặc biệt là tính toán được khả năng hòa vốn, doanh thu hòa vốn và số khách hàng hòa vốn cần đạt được.
Tại sao bạn phải xác định chi phí đầu tư trước khi nghĩ tới chọn mặt bằng quán cafe?
Với kinh nghiệm của mình thông thường tiền thuê mặt bằng quán cafe chỉ nên ở mức 4 đến 5% số vốn bạn sẽ đầu tư vào quán cafe. Bạn cầm 300 triệu để đầu tư vào quán cafe này. Thì giá thuê mặt bằng mục tiêu của bạn chỉ nên ở mức 12 triệu đến 15 triệu mỗi tháng. Con số này mình dựa trên thực tế tư vấn cho nhiều dự án quán cafe. Anh chị có thể xem video bên dưới để thấy được tại sao lại tính ra được chỉ số này nhé.
Một cách làm rất sai lầm của không ít anh chị đó là cứ chạy đi tìm mặt bằng trước khi tính toán cho kỹ. Nhưng thực tế lại chứng minh điều này khá vô nghĩa và tốn thời gian. Bởi vì chưa xác định được số tiền muốn đầu tư, bài toàn tài chính chưa rõ ràng mà lao vào kinh doanh thì khả năng bị lỗ là rất cao. Chính vì thế mình cho rằng anh chị cần tính toán tài chính cho thật kỹ rồi hãy nên nghĩ tới việc thuê mặt bằng mở quán cafe.
-
Diện tích quán cà phê
Điều này sẽ phụ thuộc vào 2 yếu tố: Ngân sách và mô hình kinh doanh. Nếu có nguồn vốn lớn có thể mở rộng quy mô ra mô hình cà phê sân vườn, vốn nhỏ thì mô hình cà phê cơ bản, kiosk hay mô hình container.
Tùy theo chiến lược và mô hình kinh doanh mà chi phí và diện tích mặt bằng sẽ thay đổi. Bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng về số vốn đầu tư để lựa chọn mô hình và diện tích phù hợp. Tuy nhiên nếu không thể là mặt bằng ở khu vực trung tâm thì cũng nên trong các hẻm lớn và đông dân cư.
-
Vị trí mặt bằng
Vị trí mặt bằng chất lượng là nơi có giao thông thuận lợi, ở trên các trục đường chính thì quá tốt nếu không có thể là nơi có đông dân cư. Mặt bằng thoáng đãng, dễ nhìn thấy sẽ tiết kiệm rất nhiều chi phí Marketing sau này. Các điểm có vỉa hè rộng rãi để đáp ứng nhu cầu gửi xe là điều tất yếu.
Chú ý đến khu vực để xe cho khách vì khu vực không có bãi đổ hay bãi đổ quá hẹp sẽ cực kì bất tiện khi quán có lượng khách đông sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu. Chủ quán sẽ phải thuê bãi đổ ngoài điều này ảnh hưởng đến chi phí và gây ra nhiều sự bất tiện.
6.1 Chọn thuê nhà hay thuê đất?
Nhiều người nghĩ rằng vị trí là quan trọng nhất, nhưng thực ra hình thức thuê mặt bằng mở quán cafe mới là yếu tố cần tính toán trước tiên – vừa có tác động lớn tới chi phí khởi điểm, vừa liên quan mật thiết tới cả định hướng đầu tư và mô hình kinh doanh về lâu dài.
a. Thuê nhà
Nhà thuê làm mặt bằng kinh doanh được hiểu là một kiến trúc hoàn thiện, có đầy đủ nền, tường, tầng, mái.
Ưu điểm:
Tốn ít chi phí đầu tư thêm, chủ yếu là hoàn thiện hình thức, trau chuốt nội thất và decor.
Nhược điểm:
Bị giới hạn thiết kế do phải giữ nguyên khung nhà cũng như bố cục kiến trúc gốc.
Chi phí cao hơn so với việc chỉ thuê đất nền trống.
b. Thuê đất
Với mặt bằng là đất trống, phải luôn nhớ hoàn thành thủ tục giấy phép xây dựng theo đúng luật lệ. Tiếp đến, thực hiện đúng quy định trên giấy tờ – công trình được xây bao nhiêu tầng, thiết kế dạng nhà thế nào… Bạn có thể chủ động nhờ chủ đất hỗ trợ trong quá trình xin giấy phép này.
Ưu điểm:
Chi phí thuê đất thấp hơn, đỡ áp lực trong việc tính toán thời gian hòa vốn.
Có thể tự do sáng tạo nhiều hơn khi decor và sắp xếp nội thất quán cafe, thậm chí dự trù phương án tiết kiệm khi làm kiến trúc nhà đơn giản.
Nhược điểm:
Phải chuẩn bị một khoản riêng không nhỏ làm vốn đầu tư thi công, cũng là một bài toán đau đầu với nhiều người.
6.2 Hiện trạng mặt bằng
Kinh doanh quán cafe hiện nay rất phát triển song nó cũng là một lĩnh vực có tính cạnh tranh rất cao, do đó bạn phải thật chú ý khi thuê mặt bằng. Xem xét hiện trạng mặt bằng, tình trạng sử dụng đất của chủ cho thuê mặt bằng mở quán cafe như thế nào rồi hãy quyết định, tránh tình trạng bị thu hồi đất khi đang kinh doanh.
- Bạn phải tìm được mặt bằng gần công sở , khu văn phòng , gần trường cấp 1 ( vì cấp 1 thì phụ huynh vẫn còn đưa rước con cháu đi học ) , trường đại học , gần chợ ( vì lượng tiểu thương ở chợ rất lớn , và ổn định ) , gần siêu thị , nhà sách ,
- Đường 2 chiều nhỏ , không có con lươn chính giữa. Hoặc nếu mặt bằng tại đó bạn rất thích nên chọn đường 1 chiều thì không được chọn bên trái ( đường dành cho xe hơi ) , vì như vậy rất bất tiện và khách của bạn đa phần sẽ đi xe máy .
- Nếu cùng 1 con đường , mà đã có từ 2-3 quán cafe thì tốt nhất bạn không nên chọn mở quán tại đây. Vì nếu bạn chọn , bạn đang chia sẻ lượng khách tại khu đó, trừ khi mặt bằng của bạn ngay góc hẻm , vị trí view đẹp thì tốt hơn.
- Tránh hướng nắng buổi sáng vì cafe loại hình này, buổi sáng khách cũng khá đông, đặc biệt tầm 7h đến 10 .
- Phải có chổ để xe hoặc nếu chủ quán xã giao tốt, thì lúc ấy bạn có thể để xe nhờ các nhà gần bên hoặc bên kia đường. Bạn lưu ý nếu mặt bằng hẹp, các nhà gần bên không để được nhờ xe thì bạn không nên chọn mặt bằng này. Vì khi lượng khách của bạn đông lên, bạn không đáp ứng được việc an toàn cho xe cộ của khách thì họ cũng sẽ bỏ bạn mà đi.
- Từ lề đường đến nhà phải tầm 3m, bạn sẽ để được 1 hàng xe và 2 bàn phía trước quán và khi khách hàng mua mang đi thì họ không cần phải nói quá lớn tiếng để người trong quầy nghe, điều này rất cần thiết.
- Trần nhà không cần phải quá cao vì như vậy không gian của bạn sẽ bị loãng đi, không tạo được cảm giác ấm cúng.
-
Thời gian thuê mặt bằng
Không nên thuê mặt bằng quán cafe trong thời gian quá ngắn và cũng đừng quá dài. Nếu quá ngắn, dự án chưa kịp hòa vốn là đã phải trả mặt bằng. Nhiều khi chủ mặt bằng dùng chính mặt bằng đó để mở quán cafe lại ôm được cục lời. Trường hợp thuê quá dài thì rủi ro trong kinh doanh sẽ lớn. Nhất là các biến động kinh tế, xã hội không lường trước được. Dịch Covid-19 là một bài học rất lớn cho tất cả chúng ta.
Thời gian thuê mặt bằng quán cafe nên dao động từ 3 đến 5 năm. Mức đầu tư càng lớn thì nên thuê dài dài một tí. Còn không 3 năm sẽ là thời gian khá đẹp. 2 năm đầu bạn tập trung hòa vốn. 1 năm cuối sẽ là thời gian thu hồi lợi nhuận.
-
Các yếu tố ngoại cảnh khi chọn thuê mặt bằng quán cafe
8.1 Yếu tố giao thông
Là yếu tố cực kỳ quan trọng đối với lượng khách hàng đến quán. Nếu bạn chọn được mặt bằng ngay ngã tư hay ngã ba là một điều cực kỳ tuyệt vời. Tất nhiên rồi chúng sẽ đi kèm với giá mặt bằng quán cafe khá chát. Tuy nhiên tin mình đi, nhưng mặt bằng này mới giúp bạn kiếm tiền nhờ cafe. Những anh chị mở quán cafe mà tiết tiền thuê mặt bằng đẹp thường rất khó có được lợi nhuận cao.
Biết rằng lượng xe qua lại đông sẽ giúp số lượng khách tốt. Nhưng xe đông phải di chuyển chậm mới tốt. Chứ xe đông mà không dừng, cứ chạy vèo vèo như ngoài quốc lộ 1 thì khó mà có được khách hàng.
8.2 Yếu tố dân cư
Các mặt bằng quán cafe gần khu dân cư là những mặt bằng rất tuyệt vời. Họ sẽ có nhu cầu cafe gặp gỡ khách hàng. Gia đình nói chuyện vào cuối tuần, mỗi buổi sáng hoặc buổi tối. Phân khúc khách hàng gia đình là phân khúc cực kỳ ngon ăn mà bạn không thể không để ý tới.
Dân cư khu vực trẻ hay, già. Có nhiều cán bộ hay không và rất nhiều câu hỏi bạn cần xác định trong bước phân tích thị trường mở quán cafe.
8.3 Yếu tố đậu xe
Khách hàng tấp xe vào mà chỗ để xe có tí tẹo thể nào họ cũng qua bên quán đối thủ rộng hơn. Dù đồ uống của bạn có ngon đến chừng nào. Nhân viên bạn niềm nở chừng nào nhưng khách hàng không vào quán thì không có doanh thu. Chính vì vậy phải chọn những mặt bằng thuận tiện cho việc để xe và tránh mất trộm. Nhất là các mặt bằng quán cafe có không gian thoáng đãng, dễ quan sát.
Bạn cũng cần để ý tới các gờ vỉa hè để tránh xe khách chạy lên bị va đập. Đi uống cafe mà hư cái gầm xe thì rất nản. Nói tới đây mới để ý các mặt bằng quán cafe tại các ngã ba có tới 2 mặt tiền rất thuận tiện cho để xe đấy.
8.4 Pháp lý mặt bằng quán cafe
Trong quá trình thuê mặt bằng quán cafe sẽ có nhiều vấn đề pháp lý phát sinh. Động tới pháp lý thì cần làm thuê quy trình và quy định của nhà nước. Dưới đây là các góc độ pháp lý bạn cần nắm khi thuê mặt bằng quán cafe.
8.5 Giấy tờ liên quan mặt bằng kinh doanh cafe
Bạn cần dùng hợp đồng thuê mặt bằng quán cafe để làm thủ tục đăng ký kinh doanh. Đây là điều quan trọng khi bạn thực hiện giấy tờ này. Ngoài ra các loại giấy tờ an toàn thực phẩm. Giấy chứng nhận thực hiện phòng cháy chữa cháy sẽ yêu cầu hợp đồng thuê mặt bằng.
8.6 Để xe trên vỉa hè
Việc để xe trên vỉa hè được quy định rất kỹ tại Quyết định 74/2008/QĐ-UBND về quản lý và sử dụng lòng đường, vỉa hè trên địa bàn thành phố HCM. Ở các tỉnh thành khác thông thường sẽ có quy định tương tự. Tại đây cụ thể vỉa hè có diện tích trên 3m sẽ được sử dụng tối đa 1m5 vào mục đích kinh doanh quán cafe. Còn đối với vỉa hè có diện tích rộng dưới 3m thì không được phép sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Tuy nhiên trên thực tế quy định là vậy nhưng không có nhiều quán cafe chấp hành nghiêm quy định này. Bạn cũng cần nắm vững luật và khéo léo trong quá trình kinh doanh.
Chọn mặt bằng cho quán cà phê đúng và hợp lý sẽ giúp cho việc kinh doanh sau này được thuận lợi hơn, hy vọng bài viết trên đây có thể giúp những chủ quán cà phê tương lai phần nào trong việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh cà phê.
